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配套额度是关键七折难寻

发布时间:2020-07-13 13:51:30 阅读: 来源:遮光罩厂家

节前“认贷不认房”新政松绑楼市,一石激起千层浪。节后第一个工作日,记者多方采访发现,银行执行进展不一。有银行已按新政受理房贷申请,也有银行表示细则仍待制定。多位业内人士表示,新政真正落实需贷款额度的配合,目前首套房贷七折利率优惠仍是奢望。

进展不一

9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,该《通知》一大核心是首套房认定为“认贷不认房”,且明确首套房贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

目前已有大行紧随新政步伐。建设银行对媒体表示已可以按照新政策来受理贷款申请,首套房贷款还清再次购房算首套房;工行则表示已经制定细则。相对而言,部分股份制银行步伐相对滞缓。

“我们目前只是原文转发了央行、银监会的通知,具体执行让分行自己决定。”某股份制银行总行人士对上证报记者表示;兴业银行方面昨日也对记者表示,有关实施细则正在研究制定中。

有股份制银行工作人员对上证报记者称:“每家银行会根据自身的情况制定细则,没有那么快。”

额度未定

中原地产项目部总经理黄韬的反馈则是“今天各个银行都在整理数据”,银行可能会为新政配套增加房贷额度,因为不如此,新政就无法真正落地。

据了解,今年上半年银行房贷额度相对紧张,审批通过但迟迟不放款的情况不少见,不过这一状况在今年下半年情况已有所好转;也有银行人士表示,目前其所在行按揭贷款额度并不存在问题,材料齐全审批通过一周内就能放款。

值得一提的是,此次《通知》明确要增强金融机构个人住房贷款投放能力,具体来说是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

黄韬认为,额度将影响房贷利率,但短期内银行房贷投放能力的增加不太可能依赖MBS等多种资金筹集方式。

目前银行具体执行的房贷利率也未有明显变化。“按揭的利率目前暂时与节前一致,没有变化,还是以基准利率为主。”这是节后首个工作日,记者走访上海陆家嘴周边各银行网点所得到的普遍说法。农业银行上海分行有按揭贷款金额超过200万,超出部分享受九五折优惠的政策。

根据兴业证券所做的银行按揭市场跟踪,9月最后一周上海首套住宅贷款利率低于基准利率的有2家,高于基准的有5家,其余14家均与基准持平。北京地区首套住宅贷款利率低于基准利率的有9家,高于基准的有1家,其余13家均与基准持平。

一家股份制银行工作人员对记者表示:“文件出来前,也没说不能七折,此次央行和银监会只是重申了一遍。我们行还是按照基准利率在放,没有折扣。”

七折难寻

对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题,业内人士并不是太看好。

“就算工行也不太可能给首套房贷七折利率,除非不讲收益。”有银行人士认为,新政落实的另一个关键还要看银行吸纳资金的价格。

招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。2008 年的按揭贷款利率优惠还惠及尚未偿付的存量按揭贷款。因此,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本是一个回不去的过去。

兴业银行首席经济学家鲁政委也认为,如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的,但央行明确提及优惠幅度,传递了强烈的宽松信息。

一家国有大行支行负责人表示:“说实话二级支行不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难,存款少,贷款多,存贷倒挂,只能内部高价拆借资金。去年‘钱荒’过后,5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些,但也在5%以上。基准利率房贷,基本是盈亏平衡;九折房贷,一般是亏损的。”

一位股份制银行总行人士表示:“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%,如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷,意味着净利差还不到1%。你觉得这1%能覆盖基本运营费用、考核费用、信用成本、经济资本成本吗?”(上海证券报/记者 周鹏峰 高翔)

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“房贷新规”尚需市场检验

“认贷不认房”的房贷新规出台后,无论开发商、购房者,还是银行本身,都需要一定时间的政策消化期。三四线城市库存压力重,房价的涨跌最终要看供求关系;一线城市存在真实需求,在贷款放松后,楼市有可能迎来新增长

“十一”黄金周刚刚结束。关于房地产市场的话题从节前开始一直延续至今。9月30日,国庆长假前最后一天的下午,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)。根据“新规”,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再贷款购房可执行首套房贷款政策,而首套房贷款利率下限可低至基准利率的0.7倍。“认贷不认房”可以降低一部分购房人的首付款,贷款利率下降可以让购房成本随之下降。分析认为,房贷新政对于改善性需求最为利好。

新规出台,市场有何反应?在北京工作的李翔云一直想买房,国庆长假期间,他从北京回到老家休假,但还是接到了不少房地产销售和二手房中介打来的电话。在央行和银监会出台房贷新规的同时,北京市也出台了普通商品房最新认定标准,5环内以3.96万元/平方米或单套总价468万元为界限,5环与6环之间以3.16万元/平方米或单套总价374万元为界限,6环外以单价2.37万元/平方米或单套总价281万元为界限,界限以下的,享受契税优惠。

即便优惠力度如此之大,北京楼市的表现仍然差强人意。伟业我爱我家市场研究院调查显示,国庆长假7天时间,北京市住宅网签量为594套,同比下滑39.0%,这一数字仅稍稍高于2012年同期的587套,为2009年以来的第二低值。

房地产中介人员介绍说,国庆节期间,北京看房的人多,真正出手的人却不多。上海的情况与北京基本相同,售楼现场十分火爆,但实际成交量却并没有明显的提升,客户的观望情绪依然较浓。

分析北京、上海等城市在新规出台后并没有迎来市场成交量明显上升的情况,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在未确定商业银行具体执行力度的情况下,市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪,这是假期成交量显著走低的重要原因。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,很多城市,特别是三四线城市的库存量依然很高,部分城市的房价也依然处在“挤泡沫”阶段。新规出台之后,无论是开发商、购房者,还是银行本身,都需要一定时间的政策消化期。

杨红旭认为,此次信贷放松是否会带来楼市的全面升温,还要进一步观察,特别是当前一线城市与三四线城市的情况已经完全不同。他认为,尽管房贷放松会刺激一定的需求,但一些三四线城市的库存压力重,房价的涨跌最终还要看供求关系,还要看信贷放松政策刺激需求产生的增幅是否会超过库存的增幅。财经评论员马光远认为,一线城市由于存在对于楼市的真实需求,在贷款放松使得购房成本降低以后,楼市是有可能迎来新增长的。

值得一提的是,《通知》出台最重要的目的在于“加大对保障性安居工程建设的金融支持”,以及“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。对于有真实自住需求和改善需求的个体购房者而言,房贷新规能够明显降低其购房成本。

目前,北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及海南三亚的“限购”仍未取消。这意味着,在最热点的城市中,投资、投机性需求仍然被严格限制。从总体上看,影响房价最根本的因素在于供求关系,房地产政策的微调给市场带来的影响也要建立在供求关系的基本状态之上。(经济日报/记者 亢舒)

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